К каким последствиям может привести неграмотная и незаконная перепланировка жилья

«Кромсать» квадратные метры в отдельно взятом помещении можно лишь с разрешения соответствующих органов.

Что такое ремонт в одной из квартир в многоквартирном доме знает каждый не понаслышке. Первую неделю ты терпеливо сносишь все эти «вжжжж» и звуки отбойного молотка; вторая неделя непрекращающегося грохота наводит на мысли поймать дзен и относиться к происходящему отстраненно, как бы не замечая.
Еще через пару недель, отбросив буддийские прак­тики, ты мечешься между желанием пойти подраться с рабочими и попытками поставить себя на место хозяина жилпощади – «все мы хотим жить в уюте».

Обычно страдания соседей длятся месяц-полтора. Но некоторым не везет, и ремонтные работы затягиваются на неопределенный срок. А все потому, что новым жильцам хочется не просто свежих обоев и оконных рам.

Итак, в одной из квартир идет перепланировка. Выливается это обычно в кучи мусора на площадке и мешки с ним во дворе. Но это еще полбеды, учитывая, что не­грамотная и незаконная перепланировка может привести к весьма плачевным последствиям.

Для начала давайте разберемся, что подразумевается под словом «перепланировка».

Перепланировка – это изменение помещения без смены его функционального назначения. Ну, то есть это не когда строители из квартиры делают кафе, а лишь изменение площади (или конфигурации) помещения за счет новых перегородок или внут­ренних ненесущих стен (тех самых гипсокартоновых). Обычная прак­тика в нашей стране – совмещение ванной и туалетной комнат. Пролом в ненесущей стене, он же новая дверь или некогда модная арка, также относится к перепланировке.

Не стоит путать перепланировку с переоборудованием. Если владельцы квартиры решили, что второй санузел им не нужен и, вырвав с корнем все коммуникации, превра­тили это помещение в кладовку или объединили его с комнатой, то они изменили его функциональное назначение, то есть провели переоборудование помещения.

Важный момент – несущая стена или нет. Первую трогать нельзя, потому что это та самая конструкция, которая обеспечивает прочность, жесткость и устойчивость здания или сооружения. Последствия ее сноса или даже частичного демонтажа могут быть катастрофичны – возникнет риск обрушения перекрытий не только в «ремонтной» квартире, но и по всему стояку или подъезду.

Давайте определимся, что по закону делать можно, но оно требует обязательного согласования с госорганами.

Итак, владелец жилого или нежилого помещения имеет право на увеличение квадратуры жилых комнат, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет квартирных коридоров, прихожей, стенных шкафов. Вы можете объединить кухню и жилую комнату (получится обожаемая многими студия или столовая). Можно, и это делают, наверное, чаще всего, изменить конфигурацию комнат при помощи «перемещения» ненесущих стен. Хотите – разделите лоджию надвое пресловутым гипсокартоном. Два последних приема – сплошь и рядом, и многие «дизайнеры» машут рукой на регистрации изменений, то есть нарушают закон.

Чего при ремонте делать категорически нельзя?

Во-первых, сносить или ослаб­лять несущие стены (очень хочется надеяться на здравый смысл даже самых отчаянных). Переносить ванную комнату или санузел с их исконных мест. Проводить демонтаж общедомовых коммуникаций (например, стояков водоснабжения). Выносить батареи центрального отопления на балкон.

Балкон объединять с жилой комнатой (это, кстати, прак­тикуют часто, «путая» балкон с лоджией). Нельзя объе­динять с жилым помещением и подвал или чердак.

Запрещено утеплять полы отводами от батарей цент­рального отопления. Непозволительно оставлять комнаты без окон (распределять «новые» стены нужно так, чтобы во всех помещениях были источники естественного света). И закладывать окна при ремонте тоже нельзя по этой же причине. И одно из любимых нашими граж­данами – закрытие доступа к стоякам и счетчикам (кафелем, профилем) тоже запрещено.

Так что, господа бдительные соседи, если вас одолел, мягко говоря, чужой ремонт, да еще и очевидны признаки самоуправства в перепланировке помещения, можно смело обращаться с жалобой в местное управление контроля и качества городской среды. Стыдиться этого не стоит: дело касается не только замученных перфоратором и молотком ушей, но и благополучия всего соседского контингента в целом – а если стены поведет?

Выходит, ничего нельзя делать без ведома надзорного органа? Можно! Например, никакого согласования не требует обустройство гардеробной, антресолей или кладовки внутри квартиры. И балкон остеклить вы можете без разрешения (с новостройками свои нюансы, порой все упирается в единый архитектурный облик жилого комплекса, и без согласования, хотя бы с соседями, не обойтись). А еще можно заменить оконные рамы, установить кондиционер и «тарелку», поменять батареи центрального отопления и организовать зонирование помещений при помощи легких конструкций.

Если все же очень хочется «перекроить» квартиру в пределах разумного, то все эти переделки следует согласовать.

Перво-наперво необходимо обратиться в управление архитектуры и градостроительства, относящее­ся к местному акимату. Туда требуется предоставить копию удос­товерения личности, документы на помещение. Могут попросить предоставить и схему планируемой переделки и даже письменное согласие соседей в некоторых случаях, если архитектурные или дизайнерские нововведения могут затронуть их интересы.

После получения решения (принимают его в течение пары недель), владелец помещения обязан разработать задание на проектирование, подать заявление в ЦОН на выдачу архитектурно-планировочного задания, разработать проект, согласовать его с органами архитектуры. Начинать перепланировку без одобрения профильных органов нельзя, получить разрешение нужно заранее, до начала ремонта. И изготовить новый техпаспорт без окончания разрешенных строительных работ тоже нельзя.

Завершенный объект подлежит приемке в эксплуатацию в соответствии с нормами главы 11 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Утвержденный в установленном порядке акт приемки построенного объекта в эксплуатацию является основанием для внесения в информационную сис­тему правового кадастра идентификационных и технических сведений зданий, сооружений и (или) их составляющих на вновь созданное недвижимое имущество, регистрации прав на недвижимое имущество.

Неузаконенная перепланировка может значительно снизить стоимость вашей квартиры при продаже – покупателю вряд ли захочется самостоятельно бегать по инстанциям, а делать это придется именно ему, так как после покупки ответственность за все переделки несет новый владелец.

Покупая жилье в ипотеку, нужно обязательно проходить процесс оценки объекта. Благодаря этому банк получает представление о реальной стоимости недвижимости и ее особенностях. В ходе оценки проверяется и наличие незаконных изменений. Если таковые нарушения обнаружатся, то банк может отказать в выдаче ипотеки.

Если покупатель – вы, то стоит дотошно рассмотреть документы на жилье, да хотя бы на глаз сверив план и реальный вид помещения.

Что же будет в случае, если перепланировка или переоборудование совершены незаконно? В случае незаконной переделки помещения хозяину оного грозит штраф – 30 МРП, или 91 890 тенге. Если же проверка докажет, что повреждения, вызванные реконструкцией, очень серьезные и зданию причинен ущерб, влекущий потерю прочности, то в наказание с вас истребуют уже 80 МРП – 245 040 тенге. Не забывайте, МРП подскочил с начала года, теперь это 3 063 тенге.

Вышеназванные цифры касаются лишь физических лиц. Для юридических незаконные архитектурные и дизайнерские решения обойдутся дороже. Так, субъектам малого бизнеса или некоммерческим организациям за нелегальную переделку влетит штраф в размере 90 МРП, при утере зданием прочности он вырастет до 180 месячных расчетных показателей. Средний бизнес «попадет» на 150 МРП и 250 МРП соответственно. Субъекты крупного предпринимательства выплатят штраф в размере 300 МРП и 500 МРП в обоих случаях.

Но не стоит думать, что оплатил штраф, и дело с концом. Исправить нарушения и зарегистрировать переустройство придется в любом случае. Так что проще сразу разобраться с правильной и легальной регистрацией, потратив время на сбор документов и подачу заявки в самом начале, чем потом потратить намного больше времени, денег и сил.

АВТОР:

Лев Бленкген, «Казахстанская правда»