Противостояние КСК – собственники квартир: кто «разрубит» узел проблем?

Актуально

Более четверти века назад суверенная Республика Казахстан начала свой рыночный путь. Во всех отраслях жизнедеятельности начался переход от советской плановой системы на рельсы рыночной экономики. Коснулся он и такой важной для каждого казахстанца сферы, как жилищно-коммунальное хозяйство. Приватизация жилья сделала людей, проживающих не в частном секторе, собственниками квартир. С этого момента и началась многолетняя реформа ЖКХ, которой конца-края не видно и которая породила малополезного, но живучего монстра под названием КСК.

Ностальгия по образцовым советским ЖЭКам

Хорошо жилось людям в Стране Советов. Коммунистическое государство регулировало все и вся, проявляя заботу о здоровье, образовании, культуре, жилищных условиях трудящихся. Для этого в структуре исполнительных органов власти существовали районные жилищные управления (РЖУ). Главнейшими функциями РЖУ являлись эксплуатация жилого фонда, текущий ремонт, капитальный ремонт, учет жилья, контроль за сохранностью жилья, ликвидация аварий. Всем этим они занимались через подчиненные структуры, которые в советское время назывались жилищно-эксплуатационными конторами (ЖЭК). ЖЭКи были первичными ячейками исполнительной власти в сфере жилищно-коммунального хозяйства СССР. 
Сегодня в это практически невозможно поверить (однако так была устроена система!), но ЖЭКи выполняли также миссию общественного контроля за жизнью советских граждан. Они самым тесным образом взаимодействовали с МВД (паспортный стол), Министерством обороны (первичный учет призывников и вопросы Гражданской обороны), Министерством культуры (организация досуга граждан, культурно-просветительской работы и прочее), Министерством спорта (дворовые спортивные кружки и клубы, спортивные площадки во дворах). Как правило, в помещении ЖЭКа имелся актовый зал, в котором собирался домовой актив (управдомы, старшие по домам, члены домкомов) для регулярного разъяснения порядка работы с жильцами. 
В компетенции ЖЭКов находилось даже моральное состояние жильцов, за которым следили через систему территориальных товарищеских судов (органов воздействия на граждан, несоответствовавших так называемой морали строителя коммунистического общества) или домовых комитетов (домкомов), имевших право «принимать меры общественного воздействия в отношении нанимателей жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования этими помещениями». Во дворах многоэтажек ЖЭКами устанавливались специальные щиты «ДОСКА ПОЗОРА», где вывешивали на всеобщее обозрение фотографии пьяниц, хулиганов и дебоширов для общественного осуждения и становления граждан на путь исправления. Этот момент хорошо показан в сюжетной линии культового советского фильма «Афоня», а отдельные элементы быта советских граждан яркими штрихами поданы в классической кинокомедии «Бриллиантовая рука». 
Кстати, фильм «Афоня», при всей своей комедийности, очень реалистично показал нюансы работы простых советских слесарей-сантехников. Слесари имели небольшую зарплату, которая подвигла их обкладывать «оброком» жителей обслуживаемых домов: вызвал мастера – готовь «трешку» или «поллитру» для быстрого обслуживания. Но в квартирах слесари были обязаны любую работу по обслуживанию или замене сантехники выполнять бесплатно, а дополнительные «трешки» или «поллитры» – это своеобразные бонусы за скорость. Но даже если жилец не платил такого «оброка», работа все равно выполнялась качественно. 
Вообще, советское ЖКХ – это уникальное явление в масштабах земного шара. Небольшая квартплата не являлась для людей обременительной – все имели возможность полностью заплатить за квартиру, должников тогда не было. Отопительный сезон проходил не по графику, а по необходимости: похолодало – отопление включили, стало тепло – отключили. Причем батареи отопления имелись в ту пору не только в квартирах, но и в подъездах. Во дворах царила чистота – дворников все видели каждый день. Они, будучи людьми в возрасте, строго относились к жильцам: взрослые и дети лишний раз стеснялись мусорить или неправильно выкинуть мусор (одно время отходы сортировались), не желая выслушивать замечания от блюстителей чистоты. Работа аварийных служб тоже шла без особых нареканий – весь аварийный ремонт выполнялся быстро и после него на улицах и во дворах не оставалось бардака. А советский управдом вообще считался должностным лицом, чей авторитет был непререкаем и чьи решения исполнялись безоговорочно. 

Нелюбимые, но живучие КСК

90-е годы прошлого века подарили гражданам бывших братских советских республик невиданные свободы и новое мышление, о котором в бытность генсеком и первым президентом СССР так часто говорил Михаил Горбачев. Приватизация жилого фонда породила у миллионов казахстанцев ранее неизведанное чувство – чувство хозяина своей собственности. Началась такая массовая трансформация общественного сознания, что отдельные индивиды, решительно отказавшись от показавшихся им ненужными общечеловеческих ценностей, ударились в полную вседозволенность, или, выражаясь лексикой тех времен, в беспредел. 
Помогла им в этом кризисная ситуация. Логикой нарождающегося рынка все советское было признано ненужным и даже вредным, упразднились многие общественные и экономические структуры. Советская система ЖКХ в Казахстане тихо умерла, а на ее руинах появилась не совсем понятная структура под названием КСК. Исчезли не только экономические механизмы работы ЖЭКов, но и системный контроль за жильцами, с каждым днем набирала силу вседозволенность, а в мозгах укоренялся принцип «Мой дом – моя крепость». Гражданская пассивность жильцов, нежелание платить за коммунальные услуги, грязь в подъездах – это сегодняшние отголоски уже далеких 90-х.
Рождение монстра состоялось вполне официально. На бумаге новая система ЖКХ выглядела симпатично, убедительно, рационально, а в жизни она стала адским испытанием для простых людей. КСК (Кооператив Собственников Квартир) или КСП (Кооператив Собственников Помещений), или ПКСК (Потребительский Кооператив Собственников Квартир) стал в нашей республике самой распространенной формой управления общедомовым имуществом – кондоминиумом (общедомовыми коммуникациями и теми частями общего имущества, которые составляют неотъемлемую часть жилого дома – лестницами, чердаками, крышами, подвалами, лифтами и т.д.). И абсолютно неожиданно ответственность за эксплуатацию и ремонт жилого дома перешла с плеч государства на плечи новых хозяев – его жильцов, которые к такому обороту дел оказались попросту не готовы. 
В Талдыкоргане первые КСК появились по решению городского акимата. Их создали вместо упраздненных домоуправлений, а председателями назначили лояльных к местной исполнительной власти людей. Затем отчитались по инстанциям, что процесс выполнения поставленной Правительством задачи пошел. И он действительно пошел. Почти как то самое броуновское движение, известное по школьному учебнику физики. КСК начали распадаться, создаваться заново под другими названиями, стали происходить переходы отдельных домов и целых групп домов из одного кооператива в другой, а смены председателей КСК со временем вообще превратились в притчу во языцех. 
Процесс мутации КСК проходил практически одинаково по всей стране. Вне зависимости от статуса города, географического расположения, количества его жителей, экономического потенциала, благодаря низменным инстинктам человеческой природы, везде обнаружились характерные закономерности. Во-первых, сразу же начались бесконечные сборы денег на необходимые нужды, которые никогда не прекращались. Следом стали возникать коррупционные скандалы, поскольку финансовая полиция и другие контролирующие органы заводили уголовные дела о хищении финансовых средств в КСК. Во-вторых, появилась новая категория жильцов – хронические коммунальные неплательщики. Из-за их долгов по свету, теплу, холодной воде порой отключали целые подъезды. В-третьих, произошло четкое размежевание двух социальных групп: сотрудников КСК, которые собирают деньги, но ничего не делают, и всех остальных жильцов, которые не хотят расставаться со своими кровными, потому что КСК ничего не делает.
Так родилась новая система замкнутого круга. «Отцом» монстра непроизвольно выступили сами госструктуры. И вся закавыка заключается, собственно, в том, что государство решительно не хочет признаваться в своей очевидной ошибке, а чтобы выправить ситуацию, предлагает этакие косметические полумеры, которые дают лишь легкие улучшения, но кардинально ничего не меняют. Да, создали Агентство РК по строительству и ЖКХ. Да, на местах появились государственные отделы жилищной инспекции. Но заложенных полномочий, возможностей и потенциала у них в разы меньше, нежели у системы советского ЖКХ. А монстр под названием КСК будет жить еще долго, потому что юридически государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность КСК, за исключением случаев, предусмотренных отдельными законодательными актами Республики Казахстан. Единственные органы, которым подчиняется КСК – это общее собрание членов КСК, а в вопросах, касающихся отдельных домов, но не всего кооператива – общее собрание собственников помещений (квартир). Но самое главное – ни один государственный орган не вправе вмешиваться в финансовые взаимоотношения КСК, его членов и собственников помещений (квартир). Вот такие у нас законы, благодаря которым КСК – это мини-государство с довольно плохой репутацией! 

Кто вы, господин председатель?

О председателях КСК во всех казахстанских СМИ писали много, но в основном негативно. Ворюги, зазнались, ничего не делают и т.д. и т.п. При словосочетании «председатель КСК» у обывателя, словно у собаки Павлова, сразу возникает устойчивый негативный ассоциативный ряд. Но объективности ради необходимо признать, что наш брат журналист в погоне за тиражностью порой все же сгущает краски. Председатели есть плохие, однако имеются и хорошие. Это достаточно легко определить, просто заглянув в микрорайоны областного центра и увидев состояние домов и дворов. 
Итак, среднестатистический председатель КСК Талдыкоргана – это человек предпенсионного и пенсионного возраста. От 50 до 70 лет. Молодежи среди них нет – непрестижно, бесперспективно, хлопотно и т.д.. Подавляющее большинство председателей составляют женщины. Местной легендой является «звезда второй половины 90-х» Владимир Ковальский – экс-председатель КСК «Вега» (4-й микрорайон), добившийся в своем кооперативе фантастической 90%-ной собираемости всех видов платежей. Еще одним образцом для подражания была возглавлявшая на рубеже 1990-2000 годов КСК «Шебер» (3-й микрорайон) Бижан Мукатова. Сейчас наиболее авторитетна среди председателей Людмила Красикова из КСК «Жанар» (4-й микрорайон).
Вопреки принципу «начали за здравие, а кончили за упокой», начнем с плохих председателей. Их, конечно, многовато, потому что среднестатистический житель талдыкорганской многоэтажки не является человеком с активной и принципиальной гражданской позицией. Да, он занят на работе, которая отнимает много продуктивного времени, но основная причина – банальное нежелание заниматься чем-то еще, что, к тому же, приносит одни головные боли и нервные расстройства. Эта, казалось бы, мелочь стала основой пора-зительной живучести и даже непотопляемости плохих председателей КСК. Они набирают в администрацию кооператива шайку-лейку таких же единомышленников и годами «царствуют» в своих мини-государствах, занимаясь сбором денег с жильцов на всяческие нужды. 
Жильцы, в большинстве своем, выступают в роли «дойной коровы», неся расходы по содержанию КСК. При этом только единицы из них терзают администрации КСК вопросами о том, как и куда тратятся собранные деньги. Подавляющему большинству граждан это почему-то неинтересно, контролировать работу своего же кооператива они не собираются вовсе. (Есть, кстати, еще одна категория жильцов – неплательщики коммунальных услуг, чьи долги исчисляются десятками и сотнями тысяч тенге, но это уже другая история). Гражданская пассивность вполне удовлетворяет плохих председателей КСК, которые, войдя во вкус даже такой маленькой, сугубо местечковой власти, мнят себя существами высшего порядка. Им никто не указ, ни перед кем они не собираются отчитываться, а во всех бедах, если те имеются, у них всегда виноваты жильцы. 
Любопытен тот факт, что мало кто знает, как и откуда в Талдыкоргане появляются плохие председатели КСК. В основном люди узнают о том, что у них в КСК сменился председатель, лишь в момент, когда приходят в контору оплачивать очередные счета. Там им несколько туманно объясняют, что состоялись выборы, на которые конкретно вы не пришли, а вот другие жильцы выбрали вот этого человека. Такого объяснения вполне достаточно, потому как среднестатистический житель талдыкорганской многоэтажки, озабоченный проблемами своего жития и бытия и, как вы, уважаемые читатели, помните, не имеющий активной и принципиальной гражданской позиции, не пойдет выяснять, когда конкретно были выборы, имелись ли кворум и альтернативные кандидаты. 
Как например, в КСК «Нур». Здесь многие до сих пор в неведении, откуда берутся председатели кооператива, кто их избирает и, вообще, чем они занимаются. К тому же от перемены их лиц ничего не меняется к лучшему, а только ухудшается. Ветшает жилой фонд, ветер гоняет по дворам мусор, в арыках нет воды, детские площадки становятся излюбленным местом посиделок алкашей, бомжи чувствуют себя хозяевами контейнерных площадок с мусором. И никому до этого нет дела! О времена, о нравы! 
В славной когорте хороших председателей КСК персон немного. И территории их кооперативов выделяются на фоне серости и неухоженности островками комфорта и благополучия. Люди, с которыми мне довелось общаться, готовя этот материал, советской закалки. Работают не только за деньги, но и за идею. Мечтают сделать свои дома и дворы лучше, чем они есть сейчас. К ним в КСК, представьте себе, порой хотят войти отдельные дома, находящиеся на другом конце города, ибо не всем, оказывается, приятно жить под властью плохих председателей. 
Хороший председатель КСК – это человек-оркестр. Главный казус в том, что занимают эти выборные должности люди, совсем далекие от сферы ЖКХ, но умеющие разговаривать с народом. По своей специальности они – учителя, медики, культработники, инженеры и технологи разного профиля. Жизнь заставила их получить в народных университетах профессии бухгалтера, юриста, сантехника, электрика, сварщика, строителя, плотника, садовника и т.д. Все эти знания и умения необходимы им потому, что государство никак не помогает КСК содержать жилой фонд и придомовые территории. Крутись, как хочешь! И они крутятся, поскольку КСК областного центра неоднородны по своему составу. Большие, как «Ажарлы Каратал», «Виктория», «Романтик», охватывают от десяти и более домов. А вот находящееся в самом центре города КСК «Фиалка» состоит всего из одного дома. Есть кооперативы из двух, трех, четырех домов. 
Вообще, по мнению председателей, собственники квартир ведут себя не по-хозяйски, а как арендаторы. Пессимистичный, но реальный прогноз – если дома начнут разваливаться, то многие постараются вместо спасения жилья продать квартиру или просто съедут в другое место. Такая картина складывается уже сейчас в новых домах микрорайонов «Каратал» и «Новый Каратал», возведенных в первом десятилетии нынешнего столетия. С момента их постройки прошло чуть более десяти лет, однако некогда красивые высотки превратились в требующие человеческой заботы здания. Несмотря на многочисленные напоминания своих КСК, хозяева не вкладываются в ремонт, который пока еще не столь затратен – они продают либо сдают квартиры в аренду, а сами переезжают жить в 6-й и 7-й микрорайоны строящегося Юго-западного жилого массива. 
Ранее я отметил, что председатели КСК должны уметь разговаривать с народом. Расшифрую. В лучших традициях советских ЖЭКов, но уже без товарищеских судов и домовых комитетов, они ведут с жильцами воспитательную работу по самым элементарным вопросам. Во-первых, учат доносить мусор до контейнерных площадок, а не выбрасывать сразу у подъезда или чуть далее. Во-вторых, заставляют и жильцов, и своих дворников трамбовать мусор в контейнерах, что приводит к экономии средств за оплату вывоза ТБО. Вседозволенность 90-х породила у талдыкорганцев такой инфантилизм, что даже людей взрослых приходится учить азам, словно детей малых. 
Есть проблемы и посерьезней. В тех же новостройках микрорайонов «Каратал» и «Новый Каратал» хозяева без согласования с кем-либо (а зачем – квартира наша, что хотим, то и делаем), в соответствии с модными тенденциями дизайна жилища, устраивают самовольную перепланировку. То долбят стены под двери-купе, то деформируют плиты перекрытий ради теплого пола. А у соседей сверху-снизу паркет домиком встает, межкомнатные двери переклинивает да стены паутиной трещин покрываются. Люди, которые вытворяют такие «фокусы», не боятся никого и ничего, поэтому единственное средство, которое может их реально остановить – знание принципов убеждений возрастной психологии.

Пути выхода из тупика

Уже не первый год в казахстанском обществе обсуждается тема реформы ЖКХ и трансформации КСК в другую структуру. Наиболее активно выступает с реформаторскими идеями известный общественный деятель Петр Своик. В своей статье «Как нам реорганизовать КСК» он пишет: «В каждом многоквартирном доме, жильцы которого объединены общей крышей, подвалом и двором, куда подведены электро-, тепло-, водо-, газоснабжающие коммуникации, и в городских микрорайонах, этих базовых структурных единицах городской жизни, организационная и управленческая пустота.
И такой управленческий провал вовсе не по вине председателей КСК. Они жертвы стратегической ошибки, совершенной ... государством. Не надо было ему бросать на произвол судьбы жилищно-коммунальное хозяйство – ох не надо!
Хотя все было по-своему логично: в остро кризисном 1996 году мы первыми в СНГ провели «образцовую» реформу: одним махом послали ЖКХ вместе с жильцами «этажерок» куда подальше – отменили коммунальные дотации и перерегистрировали крупные советские домоуправления и ЖЭКи в кооперативы собственников квартир. Получив вольную, многодомные монстры стали деградировать и мельчать через расколы, так и не приблизившись к людям.
А что на самом деле надо? Нужно создать юридическую и представительскую субъектность в каждом многоквартирном доме, сделав именно дом (КСК – кондоминиум) базовой единицей – стороной договорных отношений с поставщиками услуг. Это во-первых. А во-вторых, сформировать на уровне городских микрорайонов муниципальные управляющие компании (на принципах ГЧП, например). Это должны быть структуры, наделенные достаточными ресурсами, обслуживающие и представляющие интересы домов-КСК и вообще отвечающие за жилкомхозовский порядок на вверенной территории. Провернуть это важное дело может только государство. Ему давно пора возвращаться в ЖКХ».
Есть и другие умные мысли умных людей. Казыбек Шайх, директор «Агентства креативных решений», считает: «Те, кто предлагает переформатировать КСК в ТОО, попросту не разбираются в сути их работы. Кооператив собственников квартир – это конкретная форма объединения взглядов и интересов жителей в вопросах организации управления жилищным фондом и жилищными отношениями. Он обязан проводить собрания жильцов, по их поручению заключать договора с сервисными компаниями и от их имени контро­лировать выполнение работ, то есть выступать своеобразным оператором. А вот осуществлять ремонтные работы самостоятельно КСК не имеет права, так как это лицензируемый вид деятельности. Тем не менее многие проблемы, являющиеся следствием некачественной рабо­ты сервисных компаний, часто приписывают именно КСК.
То есть проблема не в самом формате КСК, а в том, что люди, работающие там, неэффективно и некачественно выполняют свои обязанности. Многие пеняют на закон «О жилищных отно­шениях»: мол, он недостаточно хорош. Но, на мой взгляд, он еще не исчерпал свой потенци­ал. Проблема в том, как закон исполняется на местах и как его исполнение контролируется чиновниками, прокуратурой и судами.
Помимо серьезных системных ошибок в работе КСК, мы также сталкиваемся с тем, что сами жильцы воспринимают их как некие государственные структуры. Людям никак не понять, что именно они должны управлять КСК. Впрочем, председатели КСК зачастую превышают свои полномочия и сами ведут себя как госчиновники.
Взять, к примеру, кондоминиумы. Никто ведь не объясняет жильцам, что их собствен­ность не ограничивается только территорией квартир, что они также являются коллективны­ми собственниками общедомовой территории (стены, крыши, подъезды, подвалы, дворовые площадки и т.д.). И если зарегистрировать кондоминиум, то все это можно легитимно сдавать в аренду и извлекать прибыль, за счет которой снижать, допустим, ежемесячные ком­мунальные платежи. Понятно, что регистрация кондоминиумов в первую очередь невыгодна председателям КСК, потому как вся прибыль от дополнительного использования всех этих по­мещений и территорий может идти им в карман.
На мой взгляд, идеальный вариант жилищ­ных отношений – это создание системы госу­дарственно-частного партнерства. Это когда государство создает эффективное правовое поле, которое позволяет предпринимателям вкладывать деньги в улучшение жилищного фонда. И при этом очень четко должны быть защищены интересы жильцов».
Бекнур Кисиков, председатель комис­сии по ЖКХ и предпринимательству Общественного сове­та города Алматы: «Идей по реформи­рованию КСК много. За время работы Обществен­ного совета мы выслуша­ли немало предложений, выезжали на собрания жильцов проблемных ко­оперативов, изучали луч­ший опыт... Наша цель – выработать внятный и эффективный алгоритм управления КСК. Это должен быть многоуровневый и комплексный подход, который не пред­полагает быстрого реше­ния проблемы, но позво­лит ускорить движение в данном направлении.
КСК должны по уму управляться жильцами, но, к сожалению, обычно не справляются с этим. Причин тому множество – это и личностный фактор, и непрозрачность ряда КСК, и отсутствие кво­рума для принятия соответствующих решений, и неподконтрольность КСК государству, и невозмож­ность на них повлиять.
Многие председатели кооперативов сидят на своих местах десятилетия­ми и ничего не делают для решения накопившихся проблем (счета, инвентаризация, капитальный ремонт, фонды, работа с аварийными службами и с ремонтными организа­циями). Уверен, что эта сфера требует контроля. Если его нет со стороны жиль­цов, то нужен хотя бы государственный контроль.
Что касается формата «один дом – один КСК», то он возможен и в рамках кон­доминиумов, которые мо­гут создавать большие сообщества или маленькие формы управления. Но мне нравится формат больших домоуправле­ний, которые объединяют много домов и специали­зируются на управлении домохозяйством при со­вместном контроле со стороны государства и самих жителей». 
Нурул Рахимбек, общественный деятель: «Поднятая вами про­блема является наиболее актуальной для вторично­го жилья (в новых много­этажных домах все, что находится вне квартир, обычно принадлежит за­стройщику). Картина вез­де практически одна и та же: в самих квартирах до­рогой шикарный евроре­монт, тогда как подъезды, подвалы, фасады зданий находятся в ужасном со­стоянии. Причина всем известна: жильцы счита­ют своей собственностью то, что находится внутри квартир, а все остальное их не волнует. То есть проблема заключается в самом подходе граждан, в их отношении к совмест­ному проживанию.
Этот момент был упу­щен с самого начала, когда проводили приватиза­цию жилья. Как извест­но, граждане тогда стали собственниками своих квартир, а общедомовое имущество повисло в воз­духе. И на последнем начали «навариваться» хи­трые председатели КСК: они стали сдавать в аренду подвалы, фасады зданий (под рекламу), придо­мовые территории... А куда шли вырученные средства? Конечно, им в карман. Хотя деньги, получен­ные от коммерческой экс­плуатации отдельных по­мещений жилого здания, могли бы пойти на ремонт подъездов, крыш или на снижение платежей за коммунальные услуги.
Единственный пра­вильный шаг властей – за­конодательное введение понятия «кондоминиум». Что это означает? Пред­ставьте КСК, объединяющий несколько домов и сотни квартир, с соб­ственников которых пред­седатель собирает целевые взносы, например, на то, чтобы провести ремонт в отдельно взятом доме. Но возникает резонный вопрос: если я, допустим, живу в доме №5, то поче­му я должен сдавать день­ги на ремонт дома №6? В этом и заключается один из главных недостатков КСК. Если же граждане зарегистрируют объект кондоминиума, то они смогут создавать уже свое правление, вплоть до вы­хода из КСК.
Поймите, корень всех жилищно-коммунальных проблем лежит в том, что население не участву­ет в их решении. Госу­дарство не может вечно тащить лямку за граж­дан, последние должны сами научиться управ­лять своими ресурсами. Поэтому я выступаю за создание кондоминиумов и выбор старшего по дому, который будет нести от­ветственность и держать отчет перед остальными жильцами».

От редакции. Наверняка тема реформ в ЖКХ волнует многих наших читателей. Наш разговор не закончен, а только начат. Мы предлагаем вам звонить и писать в редакцию, чтобы высказать свое мнение по этой актуальной теме.

Александр Склабовский.